Make your own free website on Tripod.com

הערות לחוק עיגון זכויות חקלאים בקרקע

 

הצעות חוק עיגון ורישום זכויות החקלאים בקרקע. 

 

הערות כלליות:

מדובר בשתי הצעות חוק זהות בעיקרן. הצעת החוק של שלום שמחון, צבי הנדל ואבשלום וילן פ/ 1330 וכן הצעת החוק של שלום שמחון, ישראל כץ, אבשלום וילן, לנגנטל, ענת מאור ויאיר פרץ פ/ 957.

 

משמעות כלכלית: החוק במתכונתו הנוכחית מעביר הטבה בשווי של עשרות רבות של מליארדים של דולרים לקבוצה קטנה של אזרחי המדינה קיבוצים, מושבים, ובעלי חברות חקלאיות כגון מהדרין ויכין חק"ל. למעשה במתכונתו הנוכחית החוק יצור קרטל של מרבית הקרקעות הפנויות במרכז וצפון הארץ בידי קבוצה של חברי ההתיישבות העובדת ויזמי נדל"ן גדולים ויביא לעליה משמעותית של מחירי הקרקע בישראל.

משמעות חברתית: העברה זו מתבצעת באופן סקטוריאלי מבלי להתייחס למשמעות החלוקתית שלו ואפלייתם לרעה של קבוצות אחרות בחברה הישראלית המחזיקות במקרקעין במצב של זכויות עמומות בקרקע.  היות וכך אנו מציעים להחיל על מחזיקים בקרקע חקלאית את אותם עקרונות של חוק הדיור הציבורי (זכויות הרכישה) שבא לפתור בעיה דומה בסקור חברתי אחר.

למרות שהחוק משתמש בטרמינולוגיה של "החכרה" מדובר למעשה בהענקת זכויות בעלות מלאה או כמעט מלאה בקרקע.

משמעות אקולוגית: החוק יצור לחצי בניה אדירים לבניה צמודת קרקע וזאת בניגוד לעקרונות התכנון הבסיסיים של ישראל.

בלתי הפיכות החוק: קיים חשש שלאור מגמת הקונסטיטוציונלזציה של זכויות קניין, אם חוק זה יעבור, לא ניתן יהיה לתקן אותו מאחר יותר, אף אם יסתבר שהוא בעל משמעותיות חמורות ביותר.

 

הערות להצעת חוק  פ/ 957 שלום שמחון, אבשלום וילן, ישראל כץ ואחרים.

לב החוק במתכונתו הנוכחית מורכב מן הסעיפים הבאים:

סעיף 2

מעניק למעשה בעלות כמעט מלאה למחזיקים.

סעיף 3 + התוספת הראשונה מקבעים העברה זו ל 98 שנה תמורת סכומים מזעריים: סעיף 1 לתוספת הראשונה קובע כי המחיר המקסימלי שישולם בעבור נחלה יהיה מעט פחות מכפולה של 20 פעם דמי החכירה השנתיים שמשולמים עבור נחלה. היות והתשלום עבור נחלה הוא כ 600 שקלים לשנה משמעות הצעה זו היא שבעבור שטח שבין 30 לחמישים דונם במרכז הארץ ישלם אדם מקסימום של 10,000 ש"ח.!!!

 

 

סעיף 5 + התוספת השניה:

מעניקים למחזיקים מונופול על כל הקרקע הנמצאת בחזקתם, גם לאחר שינוי היעוד וזאת בניגוד לכל מדיניות הקרקע בישראל, מאז תקופת הקרן הקיימת לפני הקמת המדינה, ועד למצב כיום, לפי החלטה 727 של מועצת מקרקעי ישראל.

לב ליבו של החוק הוא התוספת השניה.

לפי תוספת זאת  ישלם המחזיק סכום של 51% מן ההפרש שבין הערך המעודכן של זכויות החוכר בהתאם לחכירה המקורית לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד או שינוי הניצול.

מה משמעות הדבר? נניח כי קיבוץ או מושב במרכז הארץ מחזיק ב  5000 דונם. לפי החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל, (סעיף 10)  במידה ושונה היעוד מקרקע חקלאית לקרקע אחרת, היה זכאי המחזיק לפיצוי בעבור שווי השקעותיו בלבד (בדרך כלל סכום שלא עלה על 10,000 ש"ח לדונם. כך בעבור החזרת הקרקע לבעליה היה הקיבוץ או המושב זכאי לסכום של חמישים מליון שקלים בעבור החזרת כל הקרקע.

לפי ההצעה הנוכחית בהנחה שמדובר בקרקע חקלאית באיזור בעל ביקוש, הרי שערכה עלה כבר לפני שינוי היעוד.  בהנחה שערך הקרקע לפני שינוי היעוד עלה ל 20,000 דולר לדונם, וערך הקרקע המלא לאחר שינוי היעוד הוא 100,000 דולר לדונם הרי שהקיבוץ או המושב ישלם את הסכום הבא:

100,000$ פחות 20,000$ = 80,000$ לחלק לשניים = 40,000$.

על פי בסיס זה ישלם היישוב בעבור כלל השטח מאתיים מליון דולר (40,000 דולר כפול 5000 דונם) כאשר ערך הקרקע הריאלי הוא חמש מאות מליון דולר 100,000 דולר כפול 5000 דונם.. כלומר מדובר בהטבה של כשלוש מאות מליון דולר שתתחלק, למשל בקרב קיבוץ בין 50-200 חברים!!!

באיזורי עדיפות א', התשלום יהיה רק 16% מן הסכום הנ"ל ואיזורי עדיפות ב' רק 26%. יש לציין כי באיזורי עדיפות מעין אלו נכללות מקומות בעלי ערך נדלנ"י כגון איזור סובב כינרת.

בנוסף הוראה זו תיצור מונופול מלא על הקרקע בידי קבוצה קטנה של אזרחים שישלטו במרבית הקרקע במדינה ישראל ויוכלו לתכנן את הפשרתה באופן שימקסם את רווחיהם ויביא לעליית מחירים קרקע.

 

בנוסף, מעניקה הצעת החוק פטורים גורפים מתשלומי מס.

סעיף 7 פוטר את המחזיקים ממס רכישה, מס שבח.

סעיף 8, קובע כי כאשר נמכרת זכות חכירה בקרקע חקלאית, יהיה "יום הרכישה" היום שהחלה לראשונה החזקה על ידי המוכר. במקרים בהם ידובר במכירה על ידי קיבוץ או מושב יום הרכישה יהיה היום שבו נוסד היישוב, וכתוצאה מכך במקרים רבים יהיה תשלום מס השבח מזערי.

 

סעיף 10 לחוק מעניק הטבות מעבר לאמור בחוזי החכירה והחלטות המנהל.

 

 

 

 

הערות להצעת חוק פ/ 1330 שלום שמחון, צבי הנדל ואבשלום וילן. 

סעיף 2 + 3 + התוספת הראשונה

מעניקים  למעשה בעלות כמעט מלאה למחזיקים.  (תקופה של 196 שנה).  הענקה זו נעשית תמורת סכומים מזעריים. סעיף 1 לתוספת הראשונה קובע כי שישולם הוא 3.75% מערך הקרקע ללא פיתוח באזורים למגורים. אילו הקרקע החקלאית תהוון (כלומר תינתן ל 196 שנה תמורת 2% מהיקף ההכנסה הפנויה השנתית הממוצעת והמשוקללת מגידולים חקלאיים על פי תחשיבי הרשות לתכנון במשרד החקלאות! מדובר בסכום זניח לכל הדעות שהיה אמור להשתלם בכל שנה! (ראה החלטה 1 של מועצת מקרקעי ישראל משנת 1965).

סעיף 4 לתוספת עוסק במעט קרקעות שאינן מיועדות למגורים או לחקלאות ובדרך כלל הן המיעוט שבמיעוט בישובים אלו.

 

סעיפי שינוי היעוד:

סעיף 5 הקובע הצהרתית מגבלות על שינוי יעוד אך בפועל ידוע כי דבר זה לא יעמוד בלחצי ההפשרה האדירים. לבו של הסדר זה מצוי בסעיפים 5 ב ובתוספת השניה.

על פי הוראות אלו: לפי תוספת זאת  ישלם המחזיק סכום של 51% מן ההפרש שבין הערך המעודכן של זכויות החוכר בהתאם לחכירה המקורית לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד או שינוי הניצול.

מה משמעות הדבר? נניח כי קיבוץ או מושב במרכז הארץ מחזיק ב  5000 דונם. לפי החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל, (סעיף 10)  במידה ושונה היעוד מקרקע חקלאית לקרקע אחרת, היה זכאי המחזיק לפיצוי בעבור שווי השקעותיו בלבד (בדרך כלל סכום שלא עלה על 10,000 ש"ח לדונם. כך בעבור החזרת הקרקע לבעליה היה הקיבוץ או המושב זכאי לסכום של חמישים מליון שקלים בעבור החזרת כל הקרקע.

לפי ההצעה הנוכחית בהנחה שמדובר בקרקע חקלאית באיזור בעל ביקוש, הרי שערכה עלה כבר לפני שינוי היעוד.  בהנחה שערך הקרקע לפני שינוי היעוד עלה ל 20,000 דולר לדונם, וערך הקרקע המלא לאחר שינוי היעוד הוא 100,000 דולר לדונם הרי שהקיבוץ או המושב ישלם את הסכום הבא:

100,000$ פחות 20,000$ = 80,000$ לחלק לשניים = 40,000$.

על פי בסיס זה ישלם היישוב בעבור כלל השטח מאתיים מליון דולר (40,000 דולר כפול 5000 דונם) כאשר ערך הקרקע הריאלי הוא חמש מאות מליון דולר 100,000 דולר כפול 5000 דונם.. כלומר מדובר בהטבה של כשלוש מאות מליון דולר שתתחלק, למשל בקרב קיבוץ בין 50-200 חברים!!!

באיזורי עדיפות א', התשלום יהיה רק 16% מן הסכום הנ"ל ואיזורי עדיפות ב' רק 26%. יש לציין כי באיזורי עדיפות מעין אלו נכללות מקומות בעלי ערך נדלנ"י כגון איזור סובב כינרת.

בנוסף הוראה זו תיצור מונופול מלא על הקרקע בידי קבוצה קטנה של אזרחים שישלטו במרבית הקרקע במדינה ישראל ויוכלו לתכנן את הפשרתה באופן שימקסם את רווחיהם ויביא לעליית מחירים קרקע.

 

סעיף 6 מעניק פטור ממס רכישה וממס שבח.

להלן מספר הסתייגויות לסעיפים ספציפיים בחוק: (על בסיס הצעת חוק פ / 957 אך ניתן ליישם גם להצעה השניה).

הסתייגויות:

שם החוק:

חוק מתנת מקרקעי ישראל לקיבוצים למושבים, ולחברות העיבוד החקלאי.

 

סעיף 1: אגודה: מושב עובדים, מושב שיתופי, קיבוץ כפר שיתופי שלפחות 80% משטח המשבצת שלהם מעובדים ברציפות על ידם בעיבוד חקלאי עצמי. (להוריד אגודה שיתופית חקלאית ותאגיד אחר הכוונה כאן היא לגופים כגון יכין חק"ל. )

"מחזיק" בעל זכות חכירה לדורות בקרקע חקלאית, לרבות חוכר משנה שהוא בעל זכות שכירות או בעל חזקה בקרקע חקלאית ולרבות אגודה ובתנאי שעוסק בעיבוד חקלאי עצמי ברציפות מאז תחילת החזקתם בקרקע בין בקרקע המקורית ובין בקרקע חלופית.

עיבוד חקלאי עצמי: עיבוד שטח חקלאי על ידי המחזיק בו שלא באמצעות עבודה שכירה.

מחזיק זכאי: מחזיק שאין ולא היו בבעלותו או בבעלות בן זוגו במשך חמש שנים שקדמו למועד הגשת בקשתו לפי סעיף 2 דירה או מקרקעין אחרים ששויים עולה על 350,000 שקלים חדשים.

[השווה סעיף 1 לחוק הדיור הציבורי].

"דיור ציבורי" דיור שבבעלות או בחכירה לדורות של המדינה, רשות מקומית או גופים מטעמם ושמיועדות להשכרה לזכאים לדיור ציבורי.

השרים: השר הממונה על מנהל מקרקעי ישראל, שר הרווחה  ושר האוצר.

סעיף 2 : מחזיק זכאי המחזיק ברציפות בקרקע חקלאית ומעבדה עיבוד חקלאי עצמי במשך תקופה שלא תפחת מעשר שנים יהיה זכאי לרכוש את הבית שבו הוא מתגורר וכן שטח שלא יעלה על חמישה דונם למשפחה (להלן איזור המגורים)  במחיר ובתנאים האמורים בסעיף 3 ובהתאם להוראות חוק זה ולצורך זה יגיש בקשה בכתב למנהל מקרקעי ישראל.

 

סעיף 3: [התנאים מושווים לתנאים שמוצעים בחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה).

א. מחזיק בקרקע חקלאית יהיה זכאי לחכור מהמנהל את אזור המגורים בחוזה חכירה מהוון לתקופה של 49 שנה מיום תחילתו של חוק זה. חוכר יהיה זכאי להארכת תקופה נוספת של 49 שנה. שיעור דמי ההוון הוא כדלהלן:

דמי החכירה המהוונים יחושבו לפי המחיר שהיה מתקבל ממכירתה ממוכר מרצון לקונה מרצון כפי שקבע השמאי הממשלתי או שמאי שהוא הסמיך לכך (להלן המחיר הבסיסי), שממנו יופחת סכום שיהפוך למענק אם התקיימו התנאים המפורטים בסעיף קטן (ד) (להלן מענק מותנה); המענק המותנה יחושב באחוזים מהמחיר הבסיסי כאמור בסעיף קטן (ב) ובלבד

1 ) שהמענק המותנה המרבי לא יעלה על 85% מהמחיר הבסיסי;

 (2 ) שאם המחיר הבסיסי גבוה מ-580,000 שקלים חדשים, לא יחושב המענק המותנה אלא לגבי הסכום האמור.

 (ב) המענק המותנה יחושב לכל שנה שלמה שהמחזיק הזכאי החזיק בקרקע החקלאית כמפורט להלן:

 (1 ) לכל אחת מעשר השנים הראשונות 4% מהמחיר הבסיסי;

 (2 ) לכל אחת מהשנים האחת עשרה עד עשרים 3% מהמחיר הבסיסי;

 (3 ) לכל שנה נוספת 2% מהמחיר הבסיסי.

 (ג) לענין מחזיק זכאי שהוא נכה, שנקבעה לו דרגת נכות רפואית לצמיתות של  100% והוא מרותק לכסא גלגלים, יחולו הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב) בשינויים אלה:

 (1 ) בסעיף קטן (א)(1 ), במקום 85%"" יבוא "90% ";

 (2 ) בסעיף קטן (א)(2 ), במקום "580,000 " יבוא "870,000 ";

 (3 ) בסעיף קטן (ב)(1 ), במקום "4% " יבוא "5% ";

 (4 ) בסעיף קטן (ב)(2 ). במקום "3% " יבוא "4% ";

 (5 ) בסעיף קטן (ב)(3 ), במקום "2% " יבוא "3% ".

 (ד) המענק המותנה יהפוך למענק כעבור חמש שנים ממועד חתימת החוזה לרכישת שטח המגורים, ובלבד שבתקופה האמורה היה שטח המגורים בשימושו של הזכאי, או של יורשו אם נפטר הזכאי;בסעיף קטן זה, "שימוש" - כל אחד מאלה:

 (1 ) מגורים של הזכאי או של יורשו בשטח המגורים שנרכשו לפי הוראות חוק זה;

 (2 ) מגורים של המחזיק הזכאי או של יורשו בשטח מגורים אחר או בדירה אחרת שרכש הזכאי או יורשו, לפי הענין, בכספים שקיבל ממכירת שטח המגורים שרכש לפי הוראות חוק זה;

 (3 ) מעבר של המחזיק הזכאי לשם מגורים במוסד סיעודי;

 (4 ) שימושים אחרים שקבע השר.

 (ה) לא התקיימו בזכאי או ביורשו התנאים המפורטים בסעיף קטן (ד), יחזיר המחזיק הזכאי או יורשו את המענק המותנה בהתאם לכללים שקבע השר.

 (ו) המדינה זכאית לרשום, בכל רישום המתנהל לפי דין, בספרי מינהל מקרקעי ישראל או אצל כל גוף אחר שבו מתנהל רישום של הזכויות בדירה, לפי הענין, משכנתא, משכון או הערת אזהרה, בשל המענק המותנה.

 

סעיף 5. לגבי שאר הקרקע החקלאית המוחזקת על ידי המחזיק יחולו הוראות החלטה מספר אחד של מועצת מקרקעי ישראל משנת 1965 בכל הנוגע לקרקע חקלאית (פרק א של ההחלטה מדיניות מסירת קרקע חקלאית.)

 

סעיף 7. מבוטל.

סעיף 8 . מבוטל.

סעיף 9 ללא שינוי.

סעיף 10. מבוטל

 

סעיף 11 (חדש)

א.      בכל בניה שמתבצעת כל קרקע בבעלות מקרקעי ישראל שיעודה שונה מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, חייב היזם להפריש 10% בלתי מסומנים מראש לבניה לדיור ציבורי.

ב.       במכרזים של קרקע לצורכי בניה למגורים, של מנהל מקרקעי ישראל או מטעמו, תותנה קבלת המכרז בהקצאת 10% בלתי מסומנים מראש לבניה לדיור ציבורי.

 

 

 

תוספת ראשונה מבוטלת במקום הוראותיה באות הוראות סעיף 3.

תוספת שניה מבוטלת. במקום הוראותיה יחולו הוראות החלטה מספר 1 של מועצת מקרקעי ישראל.